#Stromrechnung

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tacit blaze
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Ich bin Mieter und 2022 war mein Vater mein Vermieter. Ich wohne im Haupthaus wo sich der Hauptstromanschluss befindet.
Es begann alles damit das mein vermieter in der einlieger wohnung 3 ukrainer rein ließ die dann das ganze renovieren und sanieren dafür durften sie dann entgeldlos dort wohnen. dann ließ er die stromleitung ein meine anschlioeßen und informierte mich dessen erst im nach hinein. nun ist es so das eine stromabrechnung entstanden ist von über 3500€ auf meine kosten ( in der Einlieger Wohnung wurde ein zwischen Stromzähler installiert) jedenfalls habe ich eine Vereinbarung abgeschlossen und dies schriftlich die Vereinbarung war im März 2022 im September 2022 haben wir uns dann zerstritten und ich habe ihn auch aus meinem Miteigentum geworfen da er einfach in die Wohnung gegangen ist wo ich mich aufhielt
jedenfalls bekam ich dann die Rechnung und schrieb dann die Abrechnung (Ablesung Zwischenzähler) worauf er nicht reagierte erst nach der 2. Abmahnung und Androhung eines gerichtlichen Mahn Verfahrens hat er geschrieben via einer russischen Internet Seite das er die Rechnung halt anerkennt.
nun kam aber eine Rechnung seinerseits wo er die offenen Nebenkosten von 2019 bis 2022 auflistete dann die Mietrückstände im Zeitraum September 2018 bis 31.05 2019 hierbei hat er die stromab Rechnung mit verrechnet.
ich möchte noch anmerken das ich die sanierungskosten für material Strom und Wasser mit in eine andere Rechnung getan habe und auch meine Arbeitszeit aufgelistet habe dies erkennt er aber nicht an da es von ihm hieß: ich hätte nicht mitgeholfen sondern Mehrkosten verursacht durch mein dummes Gequatsche,, bei der Rechnung für meine Arbeitszeit und Materialien sowie Strom und Wasser habe ich bereits eine Rechnung gestellt und ihm zukommen lassen zwecks der stromab Rechnung habe ich bereits auch eine anzeige wegen Stromzähler Manipulation und Betruges gemacht welche eingestellt wurde meine Fragen zur Sachlag ist es rechts alles gegen einander aufzurechnen?

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ist es rechtens die Stromrechnung mit den anderen offenen Forderungen von ihm zu verrechnen ( verjährte Mietschulden + nk Abrechnung - stromab Rechnung) ?
was genau kann ich dagegen tun ?
wie ist die Verjährungsfrist für Nebenkosten?
bei weiteren fragen bitte mich anschreiben

harsh sand
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Bezüglich Material und vor allem Abrechnung von Arbeitszeit kommt es auf die Vereinbarung an. Material kann man wohl noch einfacher ersetzt verlangen, aber Arbeitszeit ist ohne dahingehende Dienst- oder Werkvereinbarung sehr schwierig.

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Bezüglich der Nebenkosten aus vergangenen Jahren: die Nebenkostenabrechnung ist spätestens im Jahr nach der Abrechnungsperiode zu stellen. Also über die Nebenkosten von 2019 ist spätestens bis 31.12.2020 abzurechnen. Danach ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 BGB. Also über 2022 (sofern da das Mietverhältnis noch bestand) kann er jetzt noch abrechnen, für frühere Jahre kann keine Nachforderung mehr gestellt werden. Entsprechend eignen sich derartige Forderungen dann auch nicht zur Aufrechnung.

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Mietschulden unterliegen dagegen der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren, beginnend mit Schluss des Jahres, in dem sie entstanden sind. Bei Mietschulden aus 2019 beginnt die Verjährungsfrist also Ende 2019. Drei Jahre später, also Ende (31.12.) 2022 tritt die Verjährung dann ein. Dazu: §§ 195, 199 Abs. 1 BGB.

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Unter gewissen Umständen kann aber in der Tat auch mit einer verjährten Forderung aufgerechnet werden. Schuldet der Vermieter dir aus 2022 Aufwendungsersatz und du schuldest dem Vermieter aus 2019 noch Miete (mit Ende 2022 verjährt, wie oben erklärt), kann der Vermieter trotzdem aufrechnen, da die mittlerweile verjährte Forderung zum Zeitpunkt der erstmaligen Möglichkeit der Aufrechnung (also noch 2022, wo die Forderung aus Aufwendungsersatz entstanden ist) noch nicht verjährt war, § 215 BGB.

graceful bough
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Zur Abrechnung: Wenn diese innerhalb der Frist erfolgt ist, verjährt die Forderung aber dennoch mit der regelmäßigen Frist.

tacit blaze
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eine abrechnung für die jahre ist in jeden jahr erfolgt jedoch ist danach nix weiter geschehen in bezug auf die Nk abrechnung (es wurde nur eine abrechnung gemacht und das wars hierzu hab ich noch ne frage also kann mein vermieter dann dies nicht mehr geltend machen aus den jahren 19-21?

zwecks der stromabrechnung habe ich ein gesondertes schreiben das er diese bezahlt und da habe ich auch eine anzeige gemacht wegen betruges als auch stromzählermanipulation welches eingestellt wurde gilt da trotzdem die aufrechnung?

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zwecks der mietscchulden so wurde erst jetzt (13.02) eine aufrechnung gemacht wo mietschulden aus dem jahr 9/2018 bis 5/2019 aufgeschlüsselt wurden zusammen mit der nebenkostenaufrechnung desweiteren wurden hier die stroimrechnung dagegen gerechnet

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und ich bin mir unschlüssig wie ich weiter verfahren soll und ob da dann die rechnung rechtskräftig wäre

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rechnung ( in bezug auf die kostenaufstellung mit allen)

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bzw in wie fern kann er die ganzen dinge überhaupt noch fordern?

harsh sand
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Wenn über die Nebenkosten korrekt im Folgejahr abgerechnet wurde, verjähren sie in der regelmäßigen Frist. Wenn also über die Nebenkosten 2019 fristgerecht in 2020 abgerechnet wurde, verjährt die etwaig aus der Abrechnung entstandene Nachforderung Ende 2023.
Nur wenn gar nicht abgerechnet wurde, gibt es keine Nachforderung. Und eine Abrechnung ist nur im Folgejahr möglich.

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Wenn die Abrechnungen also alle korrekt erfolgt sind, dürfte da noch nicht so viel verjährt sein. Insbesondere kann dann auch mit einer Nebenkostennachforderung, die Ende 2022 verjährt ist, aufgerechnet werden mit einer Forderung deinerseits, die 2022 (oder früher) entstanden ist (das war der § 215 BGB).

tacit blaze
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nachgefordert wurde nichts dergleichen aus den besagten jahren

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und wie schaut es mit den sanierungskosten aus? ich habe belege für material dann zeugen die belegen das ich gearbeitet habe (freundinn kinder als auch ein bekannter ) kann ich diese rechnung zwecks arbeitsstunden dagegen rechnen?

harsh sand
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Was Betrug und deliktische Ansprüche angeht, sehe ich da nichts Konkreteres im Sachverhalt, was darauf hindeutet. Gegen Forderungen aus unerlaubter Handlung (deliktische Ansprüche, etwa Schadensersatz nach § 823 BGB) kann jedenfalls nicht aufgerechnet werden, § 393 BGB.

tacit blaze
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also bleibe ich dann auf der stromrechnung sitzen und muss obendrein die rechnung dann bezahlen?

harsh sand
# tacit blaze und wie schaut es mit den sanierungskosten aus? ich habe belege für material dan...

Das kommt auf die Vereinbarung an. Wenn dafür vereinbart wurde, dass deine Miete gemindert wird oder dergleichen, mag das damit abgegolten sein.
Hat der Vermieter mit dir einen Dienst- oder Werkvertrag zur Sanierung geschlossen, gelten die dazugehörigen Normen, inkl. Anspruch auf übliche Vergütung. War das nur ein Auftrag, steht dir Aufwendungsersatz, aber keine Bezahlung für deine Arbeitszeit zu. Gleiches könnte gelten, wenn du auf eigene Faust saniert hast.

harsh sand
tacit blaze
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ich hab dessen aber eine vereinbarung das die abrechn ung bezahlt wird

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ich wurde vor vollerndete tatsachen gestellt

harsh sand
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Wenn über den Strom eine Vereinbarung geschlossen wurde, ist es ein vertraglicher Anspruch, also Forderung auf Zahlung aus der Vereinbarung, nicht aus Delikt / unerlaubter Handlung.

tacit blaze
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ah okay also hab ich gute chancen das ich dies einfordern kannn ? trotz der anderen von dem ehemaligen vermieter offenen teils verjährten sachen?

harsh sand
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Wäre bei Delikt nicht anders.
Aufrechnen zwischen vertraglichen Ansprüchen (Strom, Miete, Nebenkosten) ist aber ohne Weiteres möglich. Wenn der Vermieter dir die Aufrechnung erklärt hat, ist also zu prüfen, ob seine Forderungen aufrechenbar sind (überhaupt wirksam, nicht zu weit verjährt, nicht mit einer Einrede behaftet, kein gesetzliches oder vertragliches Aufrechnungsverbot) und wie weit das deine Forderung dann mindert; was also noch an Forderung übrig bleibt (wenn was übrig bleibt). Den etwaigen Rest kannst du dann einfordern.

tacit blaze
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das heißt wohl das ich schlechte karten habe

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und in wie weit kann ich die miete dann rückwirkend einfordern wegen mietmängel? er hat ja davon gewusst dafür gibt es zeugen noch dazu hab ich eine aufstellung gemacht allerdings erst im september letzten jahres

harsh sand
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Die Minderung muss nach Kenntnis der Mängel und Erklärung unverzüglich vollzogen werden. Andernfalls können wegen Kenntnis der Nichtschuld nicht im Nachhinein die "zu viel bezahlten" Beträge (summierte Minderung) herausverlangt werden, § 814 BGB (ohne wirksame Forderung dann auch keine Möglichkeit, damit aufzurechnen).

tacit blaze
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ich habe es mündlich immer wieder angesprochen im beisein meiner freundin und dann ein schriftliche aufstellung gemacht aber erst nach zerstreiten

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und bei den neuen besitzer habe ich eione aufstellung auch gemacht allerdings ist dort seither nix passiert

harsh sand
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Die Minderung geschieht auch einseitig. Da muss der Vermieter nicht zustimmen oder dergleichen. Du erklärst die Mängel und deswegen die Minderung und überweist dann weniger Geld. Überweist du trotzdem stets die volle Summe, obwohl du Mängel angezeigt und über Minderung schon gesprochen hast, zahlst du bezüglich der Minderung mit Kenntnis der Nichtschuld und kannst nichts zurückfordern.

graceful bough
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Ausnahme: man zahlt ausdrücklich "unter Vorbehalt"

tacit blaze
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das hab ich getan unter vorbehalt gezahlt zumindest bei dem neuen eigentümer

novel forge
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ggf. könnte man bei dem "die andere wohnung einfach an den zähler mit anzuschliessen" über 248c StGB nachdenken... müsste man sich die genauen umstände angucken.

undone oriole
harsh sand
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Nein, es muss explizit nicht vor der Verjährung erklärt werden. Da hätte man ja keine Probleme und es bräuchte die spezielle Regelung des § 215 BGB nicht. Die Forderungen müssen lediglich so liegen, dass eine Aufrechnung noch vor Verjährung möglich war. Die Aufrechnungserklärung selbst kann dann auch nach der Verjährung erfolgen.

undone oriole
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Aber wie sieht es aus, wenn man Geld, welches zur Begleichung von Forderung A bestimmt ist, für Forderung B nutzt und dann weiter für A fordert?
Hier wurde ja das Geld für die Miete für die Nebenkosten eingesetzt, so dass die Miete offen bleibt.

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Zählen Rückstände in den Nebenkosten auch als Mietrückstände?